TVA Immobilier

TVA immobilier : récapitulatif des taux

Type d'opération	Taux de TVA	Remarques
Achat logement neuf	20%	Logement achevé depuis moins de 5 ans
Achat logement neuf en zone ANRU/QPV	5,5%	Sous conditions de ressources et de prix
Achat logement ancien	Pas de TVA	Droits de mutation (frais de notaire) environ 7-8%
VEFA (Vente en État Futur d'Achèvement)	20%	Achat sur plan, TVA incluse dans le prix
Terrain à bâtir	20%	Si vendu par un professionnel assujetti
Frais d'agence immobilière	20%	Toujours soumis à la TVA

TVA à 20% : Achat d'un logement neuf

L'achat d'un logement neuf auprès d'un promoteur immobilier est soumis à la TVA au taux normal de 20%.

Qu'est-ce qu'un logement neuf au sens fiscal ?

Un logement est considéré comme neuf s'il répond à l'un de ces critères :

• Logement jamais habité ni utilisé
• Logement achevé depuis moins de 5 ans
• Logement ayant fait l'objet de travaux de rénovation lourde (remise à neuf complète)
• Vente en VEFA (Vente en État Futur d'Achèvement)

Comment est calculée la TVA ?

La TVA est incluse dans le prix affiché par le promoteur. Le prix TTC comprend :

• Le prix du terrain (si applicable)
• Le coût de construction
• Les frais de promotion
• La TVA à 20%

Frais de notaire réduits

L'avantage de l'achat dans le neuf : les frais de notaire sont réduits (environ 2 à 3% du prix) contre 7 à 8% dans l'ancien, car il n'y a pas de droits de mutation à payer.

TVA à 5,5% : Accession sociale à la propriété

Un taux réduit de TVA à 5,5% peut s'appliquer pour favoriser l'accession à la propriété dans certaines zones prioritaires.

Conditions d'éligibilité

1. Critères de localisation

Le logement doit être situé dans :

• Quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV)
• Zone ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine)

2. Critères de ressources

Les revenus de l'acquéreur ne doivent pas dépasser les plafonds du prêt à taux zéro (PTZ) en vigueur, variables selon la zone géographique et la composition du foyer.

3. Critères de prix

Le prix de vente par m² ne doit pas dépasser un plafond fixé par décret (variable selon la zone).

4. Usage du logement

• Le logement doit être affecté à la résidence principale
• Obligation de conservation pendant au moins 10 ans (sauf exceptions)
• Interdiction de le louer dans les premières années

Achat d'un logement ancien : pas de TVA

La vente d'un logement ancien n'est pas soumise à la TVA lorsqu'elle est réalisée entre particuliers ou par un professionnel qui revend un bien acquis depuis plus de 5 ans.

Droits de mutation à la place de la TVA

À la place de la TVA, l'acheteur paie des droits de mutation (communément appelés "frais de notaire") qui représentent environ 7 à 8% du prix d'achat, comprenant :

• Droits de mutation au profit du département (environ 5,8%)
• Taxe communale de publicité foncière (0,10%)
• Contribution de sécurité immobilière (0,10%)
• Émoluments du notaire (rémunération)
• Frais divers (débours)

Récupération de TVA : investissement locatif

Dans certains cas, il est possible de récupérer la TVA payée sur l'achat d'un bien immobilier neuf destiné à la location.

Conditions de récupération de TVA

1. Opter pour un régime assujetti à la TVA

Vous devez exercer une activité de location meublée :

• LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) avec option TVA
• LMP (Loueur Meublé Professionnel) avec option TVA

2. Louer à des assujettis à la TVA

La récupération de TVA n'est possible que si vous louez à :

• Des entreprises assujetties à la TVA
• Des exploitants de résidences de tourisme
• Des gestionnaires de résidences d'affaires ou de services
• Pour de la location de courte durée (moins de 90 jours)

3. Types de biens éligibles

• Résidences de tourisme classées
• Résidences d'affaires
• Résidences étudiantes gérées
• EHPAD (résidences pour seniors)
• Logements en location meublée courte durée

Autres opérations immobilières et TVA

Terrain à bâtir

L'achat d'un terrain à bâtir auprès d'un professionnel est soumis à la TVA à 20%. Si le terrain est vendu par un particulier, il n'y a pas de TVA mais des droits de mutation.

Frais d'agence

Les honoraires d'agence immobilière sont toujours soumis à la TVA à 20%, que le bien vendu soit neuf ou ancien.

Travaux dans le neuf

Les travaux réalisés par le promoteur dans un logement neuf sont soumis à la TVA à 20% (incluse dans le prix de vente).

Frais de notaire

Les émoluments du notaire sont soumis à la TVA à 20%, mais cette TVA est incluse dans les frais de notaire affichés.

Neuf vs Ancien : comparaison des coûts

Poste	Logement neuf	Logement ancien
Prix d'achat	300 000€ TTC	300 000€
TVA / Droits de mutation	Incluse (50 000€)	Droits : 22 500€ (7,5%)
Frais de notaire	7 500€ (2,5%)	Inclus dans les 22 500€
Total à débourser	307 500€	322 500€
Garanties	Garantie décennale, parfait achèvement	Vices cachés uniquement
Travaux	Aucun à prévoir	Souvent à prévoir